Eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus kann sowohl die Erfüllung eines Lebenstraums als auch eine sinnvolle Investition sein – ob zwecks Vermietung oder als Altersruhesitz. Doch damit sich der Kauf auch rentiert, sind verschiedene Aspekte zu beachten. Die Wüstenrot Immobilien GmbH, ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), klärt über die wichtigsten Punkte auf.
Ein Haus dort kaufen, wo andere Urlaub machen – für viele ein Traum im Alter oder auch schon früher. Denn eine Ferienimmobilie macht sich auf den ersten Blick doppelt bezahlt: Durch die Vermietung an Urlauber kann das Jahr über zusätzlich Geld verdient und bei Urlaubsbedarf das eigene Ferienheim genutzt werden.
„Der Wunsch nach einer Ferienimmobilie spielt für viele Anleger eine große Rolle“, sagt Jochen Dörner, Sprecher der Geschäftsführung der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI). „Die Verbindung von Investition und Eigennutzung erscheint so verlockend wie lukrativ, doch eine erfolgreiche Vermietung hängt von einigen Faktoren ab, die sich Kaufinteressenten im Vorfeld gut überlegen sollten.“
Zu den erfolgversprechenden Faktoren zählt zunächst eine attraktive Lage mit einer guten Infrastruktur. Die Lage entscheidet maßgeblich über den Wert der Immobilie und lässt sich nur vor Ort sorgfältig überprüfen. Wer dies nicht beachtet, kann sein Objekt später häufig nur schwer vermieten oder wieder verkaufen. Zudem ist eine voraussichtlich stabile Urlaubernachfrage in der Region entscheidend für den späteren Vermietungserfolg.
Auch die folgenden Fragen sollten bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielen: Passt die Unterkunft auch langfristig zu den eigenen Bedürfnissen – beispielsweise als Altersruhesitz? Gibt es im Ferienort bestimmte Regelungen und Einschränkungen der Vermietung an Urlauber?
„Um alle Faktoren abwägen zu können, sollten potenzielle Käufer sich im Vorfeld über die örtlichen Gegebenheiten erkundigen, den Markt analysieren und Preise vergleichen. Vor dem Kauf empfiehlt sich je nach geplanter Nutzung zudem eine gute Beratung, etwa von versierten Maklern und Notaren“, rät Dörner.
Die Finanzierung sollte im Vorfeld daher unbedingt sicher stehen. Ferienimmobilien eignen sich meist nur für Anleger, die über das nötige Kleingeld verfügen, um das Objekt zu großen Teilen aus Eigenmitteln zu finanzieren und die aus wirtschaftlichen Gründen nicht zwingend auf Einnahmen aus Vermietungen angewiesen sind. Wichtig sind außerdem ausreichend große Rücklagen für Kosten wie unvorhersehbare Reparaturen. Nach Aussage von Branchenexperten gehen ohnehin leicht die Hälfte der Mieteinnahmen für Instandhaltung, Finanzierungskosten, Vermietungsservice und Buchungsabwicklung sowie die Pflege von Grundstück und Eigentum drauf. Jeder, der seine Immobilie als Kapitalanlage sieht, sollte sein Investment daher gut durchdenken.
Auch die Entscheidung, ob eine Immobilie im Inland oder Ausland erworben werden soll, zieht Konsequenzen nach sich, da sich die steuerliche Situation und die Rechtslage je nach Standort stark unterscheiden. So ist in vielen südeuropäischen Ländern beispielsweise ein Kaufvertrag bereits ohne notarielle Beurkundung bindend. Zudem ist zu prüfen, ob und inwieweit man als Ausländer überhaupt Immobilien erwerben und vermieten darf. Für den Standort Deutschland sprechen daher neben der räumlichen Nähe vor allem Rechtssicherheit und attraktive Renditeaussichten. Über die Hälfte der bisher veräußerten Ferienimmobilien befindet sich dementsprechend in Deutschland, insbesondere an Nord- und Ostsee und in Bayern.
Ein weiterer ausschlaggebender Punkt beim Kauf ist eine hochwertige Ausstattung inklusive Möblierung. Viele Urlauber zahlen nicht nur für eine gute Lage, sondern auch für die Faktoren Atmosphäre und Ausstattung, die etwa durch eine gut ausgerüstete Küche, einen Kamin oder eine Sauna entstehen. Dabei gilt: Je attraktiver die Ausstattung, desto besser. Dieser Kostenaufwand sollte daher von Anfang an mit einkalkuliert werden.
Auch über den Kaufzweck sollten sich Interessenten im Vorfeld Gedanken machen. Denn ob die Immobilie als Feriendomizil, Alterswohnsitz oder zwecks Vermietung genutzt werden soll, hat Einfluss auf die anfallenden Steuern. Wer überwiegend vermietet, kann Betriebsausgaben wie Zinsen und Reparaturen absetzen – vorausgesetzt, er erzielt langfristig Gewinne. Grundsätzlich unterliegen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuerpflicht.
Bei Käufern, die nicht vermieten wollen, stellt sich die Frage, wer sich bei Abwesenheit um die Pflege und Vermietung der leerstehenden Immobilie kümmert und welche Schutzeinrichtungen und Versicherungen zu empfehlen sind. Besonders wichtig ist dabei eine verlässliche Hausverwaltung oder eine professionelle Vermietungsagentur.
