Stuttgart.| Das Statistische Amt stellt den neuen Bericht „Wohnungsmarkt Stuttgart 2019“ vor. Demnach wollen immer mehr Menschen in Stuttgart wohnen, und dies wird auf absehbare Zeit auch so bleiben. Der Boom am Stuttgarter Wohnungsmarkt hält bereits seit 2010 an. In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Einwohnerzahl um über 53.000 Personen erhöht. Das Statistische Amt der Landeshauptstadt rechnet damit, dass Stuttgart bis 2030 um weitere 38.000 Einwohner wachsen könnte. Wegen der hohen Nachfrage nach Wohnungen und den Flächenengpässen für den Wohnungsbau bleibt das Wohnungsangebot knapp. Obwohl in den Jahren 2015 bis 2017 mit jeweils rund 2.100 neu gebauten Wohnungen ein hohes Niveau erreicht wurde, reicht die Bautätigkeit nicht aus, um die Nachfrage nach neuen Wohnungen in Stuttgart zu decken.
Das Einwohnerwachstum stellt die Stadt vor große politische Herausforderungen im Bereich Wohnen. Wegen des Nachfrageüberschusses sind Wohnungen in Stuttgart knapp und teuer, und für Wohnungssuchende ist es schwierig, erschwinglichen Wohnraum im Stadtgebiet zu finden. Die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten, die Förderung von Wohnungsbau, die Entwicklung von neuen Quartieren durch Umwandlung von Konversionsflächen und die Nachverdichtung zählen daher zu den wichtigsten stadtpolitischen Aufgaben und haben entsprechende Priorität. Dies betonten Peter Pätzold, Bürgermeister für Städtebau, Wohnen und Umwelt, und Dr. Martin Schairer, Bürgermeister für Sicherheit, Ordnung und Sport, am Freitag, 3. Mai, bei der Vorstellung des neuen Wohnungsmarktberichts in der Sitzung des Ausschusses für Wirtschaft und Wohnen des Stuttgarter Gemeinderats. Der Wohnungsmarktbericht wurde vom Statistischen Amt in Zusammenarbeit mit der Abteilung Wohnen des Amtes für Stadtplanung und Wohnen erstellt.
Nachfrageüberhang sorgt für weiter kräftig steigende Miet- und Kaufpreise
Die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Stuttgart ziehen weiter an. Wegen des anhaltend hohen Zuzugs und knappen Angebots am Wohnungsmarkt sind viele Wohnungssuchende in Stuttgart bereit, sehr hohe Mieten zu zahlen. Auch sind Wohnungen zur Selbstnutzung und als Kapitalanlage aufgrund fehlender Anlagealternativen und der günstigen Finanzierungsbedingungen weiter sehr gefragt.
Das Mietpreisniveau des aktuellen Mietspiegels ist zwischen 2016 und 2018 um 7,2 Prozent auf 9,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die durchschnittliche Angebotsmiete der am Markt angebotenen Wohnungen kletterte im ersten Halbjahr 2018 auf 14,15 Euro je Quadratmeter. Bei Erstvermietungen im Neubau wurden durchschnittlich 17 Euro je Quadratmeter aufgerufen, bei Wiedervermietungen im Schnitt 13,90 Euro pro Quadratmeter.
Die Haus- und Wohnungspreise in Stuttgart kennzeichnet ebenfalls seit Jahren ein kräftiges Preiswachstum. Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen stiegen 2018 durchschnittlich um rund 7 Prozent, Neubaueigentumswohnungen verteuerten sich um rund 9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für neue Eigentumswohnungen wurden im Mittel rund 6.340 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und für gebrauchte Wohnungen 3.660 Euro je Quadratmeter bezahlt.
„Diese Entwicklungen erschweren es insbesondere Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen, erschwinglichen Wohnraum im Stadtgebiet zu finden“, erläutert Thomas Schwarz, Leiter des Statistischen Amts der Landeshauptstadt. „Zudem sind viele Stuttgarter Mieter von hohen Wohnkostenbelastungen betroffen: Rund 43 Prozent der Mieterhaushalte in Stuttgart gaben 2018 mehr als das gemeinhin als angemessen angesehene Maß von 30 Prozent des Nettoeinkommens für Ihre Miete aus.“
Steigende Nachfrage nach Sozialwohnungen
Einkommensschwache Haushalte in Stuttgart sind oft auf geförderte Wohnungen und die Hilfe der Stadt angewiesen. Aber auch immer mehr Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen, insbesondere Familien mit Kindern, sind nicht in der Lage, sich ausreichend und angemessen mit Wohnraum am freien Wohnungsmarkt zu versorgen. Die Landeshauptstadt investiert daher vermehrt in den Bau von geförderten Mietwohnungen und fördert die Bildung von Wohneigentum, um junge Familien in der Stadt zu halten. Dennoch steht der anhaltend hohen Nachfrage im mittleren und unteren Preissegment ein rückläufiges Angebot preisgünstiger Wohnungen gegenüber, da Wohnungen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung fallen.
Alexander Pazerat, Leiter der Abteilung Wohnen, sagt zum geförderten Wohnungsmarkt: „Die Zahl der geförderten Sozialmietwohnungen in Stuttgart ist in den letzten zehn Jahren um etwa 3.000 Einheiten zurückgegangen. Diesem Rückgang will die Stadt entgegentreten, sowohl durch den Bau von neuen Sozialmietwohnungen als auch durch die Vereinbarungen mit den Partnern des Bündnisses für Wohnen. Ende 2018 umfasste der Bestand an geförderten Wohnungen in Stuttgart 16.456 Wohnungen, darunter waren 14.380 Sozialmietwohnungen, 543 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher und 1.533 geförderte Wohnungen im selbst genutzten Eigentum. Ende 2018 waren 4.688 Haushalte für eine Sozialmietwohnung in Stuttgart vorgemerkt. Die Zahl der Haushalte auf der Warteliste für eine Sozialmietwohnung hat sich in den vergangenen zwei Jahre um rund 720 Fälle erhöht.“
Wohnungsengpässe auch in weiten Teil der Region
Zwei gegenläufige Tendenzen zeigen sich auf dem regionalen Wohnungsmarkt: Auf der einen Seite steigt seit rund 15 Jahren der Wunsch nach zentralen und gut erschlossenen Wohnstandorten, auf der anderen Seite ist zu erkennen, dass Stuttgarter Einwohner infolge des hohen Miet- und Kaufpreisniveaus in der Kernstadt wieder vermehrt in die Region ausweichen. Vor allem junge Familien befriedigen ihre Wohnbedürfnisse zunehmend an Wohnstandorten im Stuttgarter Umland und nehmen für eine finanzierbare Wohnung auch Abstriche hinsichtlich der Lage in Kauf.
In der Folge hat sich das Wachstum zuletzt wieder stärker in das Umland verschoben, während der Einwohnerzuwachs in der Kernstadt nachgelassen hat. Die intraregionale Zuwanderung konzentriert sich zurzeit vor allem dort, wo die Infrastrukturen und die Anbindung nach Stuttgart gut ausgebaut sind: in den unmittelbaren Nachbargemeinden, den Mittelzentren und den verkehrstechnisch gut erschlossenen Gemeinden entlang der Schnellstraßen und S-Bahn-Trassen.
Die stadtregionale Einwohnerdynamik ist entsprechend auch nicht als neuerlicher Trend zu Ungunsten der Kernstadt zu interpretieren, sondern als Konsequenz des starken Wachstums der vergangenen Jahre, welches zunehmend weniger von der Kernstadt alleine bewältigt werden kann. Die erhöhte Nachfrage im polizentralen Umland führt dort ihrerseits zu Wohnungsknappheiten und Miet- und Immobilienpreissteigerungen.
Ausblick
Angesichts der derzeit hohen Anziehungskraft Stuttgarts als Wohn- und Arbeitsplatzort kann davon ausgegangen werden, dass die Landeshauptstadt im nächsten Jahrzehnt weiterwachsen und die Nachfrage nach Wohnungen kurz- bis mittelfristig auf einem hohen Niveau bleiben wird. Daher muss es weiterhin das Ziel sein, die fehlenden Bauflächen in Stuttgart in den nächsten Jahren durch verstärkte Anstrengungen in der Innenentwicklung und der Umwandlung von Konversionsflächen zu schaffen. Gleichzeitig ist der Markt durch verschiedene Ausgleichsmechanismen gekennzeichnet. So zeigen die Wanderungsdaten der vergangenen Jahre, dass Wohnungsengpässe innerhalb Stuttgarts zum Teil durch Abwanderungen in das Umland kompensiert werden können. Wegen der künftig weiter steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen, der positiven Einkommenssituation und den weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen wird sich in den nächsten Jahren jedoch keine Entspannung auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt abzeichnen. Entsprechend ist auch von weiteren Preissteigerungen bei Miet- und Eigentumswohnungen auszugehen.
Das Themenheft Nr. 1/2019 ist beim Statistischen Amt zum Preis von 11 Euro erhältlich, Eberhardstraße 39, 70173 Stuttgart, Telefon 0711/216-98587, E-Mail [email protected] sowie als kostenfreier Download unter www.stuttgart.de/statistik-infosystem.