Baugrundstücke und Gewerbeimmobilien bleiben schwach

Stuttgart.| Im ersten Quartal 2025 zeigt sich der Stuttgarter Immobilienmarkt in vielen Segmenten spürbar belebt – mit steigenden Transaktionen und höheren Geldumsätzen. Besonders stark steigen die Umsätze bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern. Auch Eigentumswohnungen und landwirtschaftliche Flächen verzeichnen Umsatzsteigerungen. Dagegen bleiben Transaktionen von Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien deutlich hinter dem Durchschnitt der letzten Jahre zurück. Das geht aus dem aktuellen Quartalsbericht „Informationen zum Stuttgarter Grundstücksmarkt“ hervor, den der Gutachterausschuss für die Landeshauptstadt Stuttgart am Dienstag, 24. Juni, vorgestellt hat.

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Günter Siebers, sagte: „Im ersten Quartal 2025 zog der Stuttgarter Immobilienmarkt etwas an. Mit rund 120 veräußerten Zwei- und Mehrfamilienhäusern lag die Anzahl über dem langjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig bewegen sich die Umsätze von Baugrundstücken und Gewerbeimmobilien derzeit auf einem sehr niedrigen Niveau. Wir sehen derzeit nicht, dass sich diese Situation im Jahresverlauf wesentlich verändern wird.“

Positive Gesamtbilanz

Der Immobilienmarkt der Landeshauptstadt Stuttgart zeigt sich im ersten Quartal 2025 insgesamt stabilisiert: Die Zahl der Kauffälle nahm im Vergleich zum Vorjahresquartal um 8 Prozent zu, der Geldumsatz stieg um 14 Prozent. Auch im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt konnte ein Zuwachs bei der Vertragszahl verzeichnet werden, während der Geldumsatz noch circa 10 Prozent darunterliegt.

Baugrundstücke: Verkäufe gehen weiter zurück 

Eine gegensätzliche Entwicklung zeigt sich bei unbebauten Baugrundstücken: Während in den letzten zehn Jahren durchschnittlich 25 Wohnbaugrundstücke im ersten Quartal veräußert wurden, waren es 2025 lediglich 7 – und damit sogar 5 weniger als im schwachen Vorjahr. Verkäufe gewerblicher Bauplätze wurden im ersten Quartal 2025 keine registriert. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang der Transaktionen und Geldumsätze von circa 50 Prozent, gegenüber dem langjährigen Durchschnitt sogar einen Rückgang von mehr als 75 Prozent.

Wohnimmobilien bei Umsätzen mit teils deutlichem Aufwärtstrend

Besonders Zwei- bis Mehrfamilienwohnhäuser fielen mit einem überdurchschnittlichen Zuwachs auf. Mit rund 120 veräußerten Objekten lag die Anzahl deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von rund 85 im ersten Quartal.

Der Geldumsatz in diesem Segment stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 70 Prozent und im Vergleich zum Durchschnitt der letzten zehn Jahre um 40 Prozent auf 139 Millionen Euro.

Mit 31 verkauften Neubaueigentumswohnungen wurden etwa ein Fünftel mehr Verkäufe als im Vorjahr und doppelt so viele wie im Negativjahr 2023 registriert.

Dennoch blieben die Vertragszahl und der Geldumsatz gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt mit circa minus 60 Prozent deutlich zurück. Der Durchschnittspreis lag im ersten Quartal 2025 bei etwa 8.460 Euro pro Quadratmeter und damit rund 100 Euro über dem Wert des Jahres 2024.

Auch beim Wiederverkauf von Eigentumswohnungen gab es gegenüber dem Vorjahr einen Zuwachs von rund 10 Prozent sowohl bei Transaktionen als auch beim Umsatz. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt stiegen die Vertragszahlen – anders als beim Neubau – um etwa 12 Prozent und die Geldumsätze um rund 23 Prozent. Der Durchschnittspreis lag im ersten Quartal 2025 bei rund 4.160 Euro pro Quadratmeter und damit nur leicht über dem Vorjahreswert.

Im Segment der Einfamilienhäuser lagen die Verkaufszahlen mit rund 5 Prozent unter dem Niveau der Jahre 2023 und 2024 und etwa 12 Prozent unter dem langjährigen Mittel. Der Geldumsatz dagegen stieg um etwa 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag rund 10 Prozent über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Landwirtschaftliche Grundstücke bei Verträgen wieder auf dem Niveau der Vorjahre

Mit rund 80 Verträgen ist die Zahl der Transaktionen landwirtschaftlicher Grundstücke gegenüber dem Vorjahr um etwa ein Viertel gestiegen und bewegt sich damit wieder auf dem Niveau der Vorjahre. Beim Geldumsatz konnte gegenüber 2024 sogar ein Zuwachs von rund 50 Prozent verzeichnet werden.

Umsätze von Büro- und Geschäftsgebäuden bleiben schwach 

Im Teilmarkt der Büro- und Geschäftshäuser wurden im ersten Quartal 2025 lediglich fünf Verkäufe registriert. Das sind zwar zwei mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, jedoch weiterhin deutlich weniger als im langjährigen Durchschnitt vor der Corona-Pandemie mit etwa zehn Transaktionen im ersten Quartal.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien: stabil bis leicht steigend

Bei der Preisentwicklung zeigt sich im Segment der Wohnimmobilien eine seitwärts gerichtete bis leicht steigende Tendenz. Aufgrund der zum Jahresanfang geringen Transaktionszahlen und breiter Konfidenzintervalle, die anzeigen, wie stark die tatsächlichen Werte rund um den berechneten Mittelwert schwanken können, sollten diese Entwicklungen mit Vorsicht interpretiert werden. Für Baugrundstücke liegen im ersten Quartal noch nicht ausreichend Daten zur Analyse der Preisentwicklung vor.

Entwicklung der Bodenrichtwerte

Im Jahresvergleich 2023/2024 konnten in Teilmärkten der unbebauten Baugrundstücke weitere Preisrückgänge beobachtet werden. Diese spiegelten sich in der Entwicklung der Bodenrichtwerten wider: Im Bereich des ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbaus wurden diese um 3 Prozent, im Geschosswohnungsbau und bei verdichteter Bebauung um 10 Prozent reduziert. Im gewerblichen Bereich wurden die Bodenrichtwerte je nach Lage und Nutzungsart entweder unverändert oder mit negativen Anpassungen fortgeschrieben.