Mit Rentenbeginn ändert sich bei Senioren das Haushaltseinkommen. Während die verfügbaren Mittel sinken, bleiben die Lebenshaltungskosten meist gleich. Auch Erspartes wirft aufgrund der Niedrigzinsen oft keine Erträge mehr ab. Es droht ein Kapitalverzehr, weil die Haushaltskasse durch einen Griff in die Reserven aufgebessert werden muss. Gleichzeitig steigt der Wert der eigenen Immobilie – jedoch nur auf dem Papier. Welche Chancen bietet in dieser Situation eine Immobilienverrentung? Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), das Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe, hat dies untersucht.
„Die Bedeutung der Immobilienverrentung wird mit Blick auf die Rentenlücke der Babyboomer in naher Zukunft steigen“, sagt Jochen Dörner, Sprecher der Geschäftsführung der Wüstenrot Immobilien GmbH. Im Grunde ist darunter ein Grundstücksgeschäft zu verstehen: Senioren als Eigentümer verkaufen ihr Wohnhaus oder ihre Eigentumswohnung an einen Investor, der ihnen im Gegenzug ein im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichertes unentgeltliches Wohnrecht einräumt. Bei der rechtlichen Ausgestaltung unterscheidet man – bei jeweils lebenslangem Wohnrecht – zwischen der Leibrente und einer Zeitrente, bei der die Rentenzahlung befristet ist. Möglich ist auch der Nießbrauch, bei dem Senioren wirtschaftliche Eigentümer bleiben und daher sämtliche Nutzungen und Lasten zu tragen haben.
Leistungen, die durch den Erwerber aufgebracht werden und von denen der bisherige Eigentümer je nach Ausgestaltung des Vertrags profitieren kann, sind die Zahlung einer monatlichen Rente, einer Instandhaltungsverpflichtung sowie die Übernahme sämtlicher Erwerbsnebenkosten. Optional werden auch einmalige Sonderzahlungen vereinbart, die dann zum Beispiel für die Tilgung kleinerer Restschulden der bisherigen Eigentümer oder auch für Konsumwünsche wie Reisen verwendet werden können.
Berechnung der Immobilienverrentung
Kalkulationsbestandteile des Investors sind zukünftige Marktpreis- und Standortrisiken, regulatorische Vorgaben wie beispielsweise neue Gebäudeanforderungen im Zusammenhang mit Klimazielen, Renten- und/oder Einmalzahlungen, Instandhaltungskosten und -risiken, Erwerbsnebenkosten und natürlich die Laufzeit.
Insbesondere die Rentenhöhe ist von der Vertragslaufzeit abhängig. Als Faustregel gilt: Je kürzer die Laufzeit, desto höher die Rente und umgekehrt. Für den angenommenen Todesfall werden dabei Sterbetafeln beispielsweise des Statistischen Bundesamtes herangezogen. Ein wichtiger Punkt einer vertraglichen Vereinbarung ist außerdem, dass nicht verbrauchtes Rentenguthaben bei vorzeitigem Umzug, zum Beispiel in ein Alten- oder Pflegeheim, vom Senior mitgenommen werden kann. Bei vorzeitigem Todesfall sollte es an die Erben ausgezahlt werden.
Am Markt agieren unterschiedliche Investoren
Unterschieden werden kirchliche Institutionen und Kapitalgesellschaften – sogenannte institutionelle Investoren. Sie verfügen über eine Organisation, die sich während der gesamten Vertragsdauer um die Einhaltung der Vertragspflichten mit geschultem Fachpersonal kümmert, beispielsweise um die ordnungsgemäße Instandhaltung des erworbenen Gebäudes und die Finanzierung. Auch private Investoren – deren Qualifikation stark differieren kann – sind inzwischen im Markt der Immobilienverrentung aktiv; ebenso agieren hier reine Vermittler, deren Mitwirkung nach der Abwicklung der Eigentumsübertragung beendet ist.
Erstklassige Bonität erforderlich
Investoren gehen bei der Immobilienverrentung langlaufende Zahlungs- und Leistungsverpflichtungen ein – Senioren sind im Gegenzug darauf angewiesen, dass diese störungsfrei erfüllt werden. Da es sich bei einem solchen Geschäft um lange gebundenes Kapital handelt, dem keinerlei Erträge gegenüberstehen, sind die Vermögenslage und Kapitalstärke des Investors von herausragender Bedeutung. Sie entscheiden über seine Bonität.
Die Wüstenrot Immobilien GmbH kooperiert mit der kirchlich gemeinnützigen, mittlerweile 150 Jahre alten Stiftung Liebenau, um ihren Kunden in diesem Bereich die bestmögliche Perspektive zu bieten. Nur solche Immobilienmakler der WI beraten Senioren zur Immobilienverrentung, die zuvor eine Schulung mit einem zertifizierten Abschluss als Fachmakler Immobilien für Erbschaftsimmobilien EBZ (Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft) absolviert haben. Sie ermitteln den Marktwert eines Objekts, klären den genauen Kundenbedarf, verdeutlichen die Prinzipien der Rentenberechnung und ermitteln danach die mögliche Rente. Interessenten werden zudem Alternativen wie ein normaler Immobilienverkauf und eine Investition in eine passende Ersatzimmobilie aufgezeigt. Die Makler der WI begleiten ihre Kunden bis zum Vertragsabschluss mit dem Investor.
Kunden-Erwartungen an eine hohe monatliche Rente setzen im Gegenzug einen hohen Marktwert des zu verkaufenden Wohneigentums voraus, vorzugsweise in regional stabilen Immobilienmärkten mit guten Zukunftsperspektiven. Eine Immobilienverrentung rechnet sich frühestens ab einem Objekt-Wert von 200.000 Euro, wenn der veräußernde Senior beim Einstieg in die Immobilienrente gleichzeitig mindestens 65 Jahre alt ist.