Im Normalfall müssen sich alle Wohnungseigentümer an der Sanierung von gemeinschaftlichem Eigentum beteiligen und die gemeinsam angesparte Instandhaltungsrücklage dafür einsetzen. Die Teilungserklärung kann jedoch bestimmen, dass einzelne Eigentümer Kosten alleine tragen müssen, soweit sie das gemeinschaftliche Eigentum alleine nutzen, wie zum Beispiel im Fall von Balkonen und Dachterrassen. Die Wüstenrot Bausparkasse, ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), weist auf ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 163/17) hin.
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft beschlossen, eine schadhafte Dachterrasse auf Kosten des sie alleine nutzenden Wohnungseigentümers zu sanieren. Sie bezog sich dabei auf eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach einzelne Eigentümer Gebäudeteile wie zum Beispiel einen Balkon oder eine Loggia auf ihre Kosten sanieren müssen, wenn sie diese alleine nutzen. Dagegen klagte der betroffene Eigentümer. Er begründete dies damit, dass die Dachterrasse nicht wie ein Balkon zu behandeln sei, weil sie gleichzeitig das Dach der darunterliegenden Wohnung darstelle und er damit diesen Gebäudeteil nicht alleine nutze.
Damit kam er jedoch beim BGH nicht durch. Laut dem Urteil ist die Dachterrasse wie ein Balkon speziell dafür geschaffen worden, um dem betreffenden Wohnungseigentümer einen Freisitz zu verschaffen. Dafür sei die an sich geschlossene Dachfläche mit einem Einschnitt versehen und eine störungsanfälligere Terrassenfläche geschaffen worden. Da nur ein einzelner Wohnungseigentümer Zugang zu ihr habe, sei die Regelung in der Teilungserklärung auch auf die Dachterrasse anzuwenden.
Im Übrigen stellte der BGH klar, dass ohne diese Klausel in der Teilungserklärung alle Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile für die Sanierung hätten aufkommen müssen. Nur der Terrassenbelag gehöre nämlich zum Sondereigentum der Wohnung, während der tragende Unterbau gemeinschaftliches Eigentum darstelle, das im Normalfall von allen Eigentümern instand zu halten sei.