Fast 40 Prozent mehr Baufinanzierungen – starkes Wachstum in diesem Jahr
- Wohnraum in der Region gesucht
- Bautätigkeit zu gering
- Mieten steigen weiter
- Bestandsimmobilien weiterhin gefragt
- attraktive Darlehenszinsen
- Energieeffizienz und Lage wichtig für Wertentwicklung der Immobilie
LUDWIGSBURG.| Als Marktführerin im Landkreis stellt die Kreissparkasse Ludwigsburg bereits zum 7. Mal ihren Wohnmarktbericht vor und gibt einen Einblick in die aktuelle wirtschaftliche Lage, politische Rahmenbedingungen, den Mietmarkt, Immobilienangebote, Finanzierungen, Förderungen, Bausparen, gewerbliche Immobilien und Investitionsobjekte in der Region. Ausführliche Infos gibt es auch auf www.ksklb.de/wohnmarktbericht.
Aktuelle wirtschaftliche Lage
Die Stimmung unter den Unternehmen in Deutschland verharrt auf schwachem Niveau. Der ifo Geschäftsklimaindex sank im September auf 87,7 Punkte, nach 88,9 Punkten im August. Noch vor einem Jahr lag er bei 85,4 Punkten. Die Unternehmen waren im September 2025 weniger zufrieden mit den laufenden Geschäften. Zudem trübten sich die Erwartungen merklich ein.
Auch die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute, die sogenannten „Wirtschaftsweisen“, rechnen vorerst nicht mit einer nachhaltigen Erholung der deutschen Wirtschaft. Für 2025 erwarten die Gutachter nach zwei Rezessionsjahren nur ein mageres Wachstum von 0,2 Prozent. Für die kommenden beiden Jahre prognostizieren sie einen Anstieg der Wirtschaftsleistung um 1,3 beziehungsweise 1,4 Prozent. Die deutsche Wirtschaft lasse die Talsohle hinter sich, teilen die Institute in ihrem Herbstgutachten mit – sie fordern die Bundesregierung aber zu umfassenden Strukturreformen auf. Die Hoffnung auf wirtschaftliche Erholung – insbesondere durch beschlossene Sondervermögen des Bundes – bleibt, hängt aber stark von wirtschaftlichen Reformen, der Entbürokratisierung, der Entwicklung von Energiepreisen und Steuerniveau sowie vom Fachkräftemangel ab.
Wirtschaft auf kraftlosem Erholungskurs
Die Weltwirtschaft ist derzeit von handelspolitischen Schocks und hoher Unsicherheit geprägt. Laut dem Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung ist für die deutsche Konjunktur im Prognosezeitraum 2025/2026 dennoch mit einer moderaten Erholung zu rechnen. Dabei soll der kräftig expandierende private Verbrauch eine maßgebliche Rolle einnehmen. Im Verlauf sollen auch die Bauinvestitionen und die Investitionen in Ausrüstungen verstärkt einen Beitrag leisten. Diese werden nicht zuletzt aufgrund expansiver fiskalischer Maßnahmen an Schwung gewinnen. Der Außenhandel wird per saldo das Wachstum belasten. Im Jahresdurchschnitt 2025 wird das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 0,2 Prozent in Deutschland zunehmen, im Jahresverlauf mit 0,7 Prozent schon deutlich stärker.
Die Wirtschaft in Baden-Württemberg arbeitet sich langsam aus der Stagnation in den Be-reich eines positiven Wirtschaftswachstums voran. Die Universität Hohenheim und das Institut für angewandte Wirtschaftsforschung (IAW) sagen in ihrer Konjunkturprognose für das dritte Quartal 2025 einen moderaten Wachstumskurs voraus. So hat sich die Nachfrage im Groß- und Einzelhandel vergleichsweise stabil entwickelt. Auch im Außenhandel ist eine steigende Nachfrage spürbar. Der Prognose zufolge werde das Bruttoinlandsprodukt im dritten Quartal einen realen Zuwachs von 0,4 Prozent verzeichnen. Auf das gesamte Jahr gesehen, werde anhand der vorhergesagten Quartalswerte ein Wachstum des BIP von 0,9 Prozent erwartet. Gerade als Autoland hatte Baden-Württemberg zuletzt zu kämpfen.
Beschäftigung noch stabil
Verglichen mit dem September des letzten Jahres liegt die Arbeitslosenzahl laut Bundesagentur für Arbeit (BA) um 148.000 höher. Die Arbeitslosenquote hat sich gegenüber dem Vorjahresmonat um 0,3 Prozentpunkte auf nunmehr 2.955.000 erhöht. Die sozialversicherungs-pflichtige Beschäftigung konnte mit einer Steigerung um 39.000 Personen im Vergleich zum Vorjahr einen Zuwachs auf 34,77 Mio. verzeichnen. Die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg verharrte im September 2025 bei 4,7 Prozent und es gab 303.099 Arbeitslose. Vor einem Jahr lag die Arbeitslosenquote im September noch bei 4,3 Prozent und es gab 26.049 Arbeitslose weniger.
Im ersten Quartal 2025 waren in Baden-Württemberg knapp 6,4 Millionen Personen erwerbstätig. Wie das Statistische Landesamt nach vorläufigen Berechnungen mitteilt, verringerte sich die Zahl der Erwerbstätigen gegenüber dem Vorjahresquartal um gut 11.300 Personen bzw. −0,2 Prozent. Die Veränderungsrate lag damit geringfügig unter dem Bundesdurchschnitt (−0,1 Prozent). Mit rund 215.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten besitzt der Landkreis Ludwigsburg heute nach der Landeshauptstadt Stuttgart und dem Landkreis Esslingen den größten Arbeitsmarkt in der Region.
Aktuelle Schlagzeilen der Industrie in der Region – insbesondere im Automobil- und Zulieferersektor – lassen eine weitere Transformation erwarten, die zunächst mit einem Stellenabbau und Arbeitsplatz-Unsicherheiten einher geht.
Baden-Württemberg braucht 50.500 neue Wohnungen pro Jahr
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat im Frühjahr 2025 eine Prognose für den Bedarf an Wohnungen in Bund, Ländern, Kreisen und kreisfreien Städten veröffentlicht. Baden-Württemberg gehört zu den Ländern, in denen die Lage besonders angespannt ist. Um den Bedarf zu decken, müssten im Südwesten 50.500 neue Wohnungen gebaut werden. Nur in Bayern und NRW sind es mehr – dort gibt es aber auch mehr Einwohner.
In Baden-Württemberg wurden laut Statistischem Landesamt im gesamten zweiten Quartal 2025 insgesamt 7.877 Wohnungen genehmigt – eine Steigerung von rund 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In Ludwigsburg wurden im gesamten Jahr 2024 nur 71 neue Wohnungen genehmigt, was einem Zuwachs um 12,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Fertiggestellt wurden in Ludwigsburg 123 Wohnungen (-50,8 Prozent zum Vorjahr).
Inflation steigt leicht – EZB-Leitzins stabil und deutlich unter dem Hoch von 4,5 %
Die Inflationsrate hat sich zum zweiten Mal in Folge in diesem Jahr leicht erhöht und lag laut Statistischem Bundesamt im September 2025 bei 2,4 Prozent (September 2024: 1,6 Prozent).
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im September 2025 nach acht Zinssenkungen in Folge seit 2024 entschieden, den Leitzins für das Hauptrefinanzierungsgeschäft unverändert bei 2,15 Prozent zu belassen (Vorjahreswert: 3,4 Prozent). Diese Zinspolitik der EZB zielt darauf ab, die Inflation auf 2 Prozent zu stabilisieren und somit die Preisstabilität in der Eurozone zu gewährleisten. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen 2025 zeigt ein stabiles Zinsniveau.
Starke Entwicklung im Finanzierungsgeschäft der Kreissparkasse: Fast 40 % Zuwachs
Vorstandsmitglied Thomas Raab eröffnete das Pressegespräch anlässlich der Vorstellung des 7. Immobilienmarktberichtes der Kreissparkasse Ludwigsburg am 23. Oktober 2025 mit den Worten: „Wohnraum in der Region ist nach wie vor gesucht und zumindest im privaten Wohnungsbau zeichnet sich eine Trendwende ab. Auch Investoren setzen aufgrund gestiegener Renditen wieder stärker auf Wohnungen, von denen die Kreissparkasse eine Vielzahl im Angebot hat. Von der gestiegenen Nachfrage profitieren wir: Bei den Finanzierungen verzeichnen wir einen deutlichen Anstieg um knapp 40 Prozent.“
Der Immobilienmarkt im Landkreis Ludwigsburg im Überblick
Angespannte Lage am lokalen Immobilien- und Mietmarkt – neues Rekordminus erreicht
Die Einwohnerzahl im Landkreis Ludwigsburg ist auf gleichbleibend hohem Niveau – derzeit leben hier 535.026 Menschen (Stand 30.09.2024: 554.560). Der Bedarf an Wohnraum ist ungebrochen hoch.
Bei dieser zunehmenden Verknappung des Angebots hält der stetige Aufwärtstrend der Mieten in Ludwigsburg an: Die Neuvertragsmieten für Wohnungen lagen laut IVD Cityreport 2025 in Ludwigsburg im Frühjahr 2024 durchschnittlich bei 13,80 €/m² für Altbauobjekte, 14,00 €/m² für Bestandsobjekte und 16,80 €/m² für Neubauobjekte. Gegenüber dem Herbst 2024 betrugen die Preissteigerungen somit bis zu +6,2 Prozent.
Gebrauchte Immobilien stehen hoch im Kurs
„Durch die gestiegenen Mietpreise und das mangelnde Angebot wollen viele unserer Kunden künftig die Miete in die eigene Tasche zahlen und im Alter mietfrei wohnen“, so Abteilungsdirektor Christopher Gentzcke. „Insgesamt sind 1.540 Kunden bei uns als Suchende gelistet. Dem gegenüber stehen 102 Objekte, die wir derzeit im Angebot haben. Der Bedarf ist weiterhin hoch. Die Nachfrage nach bezahlbaren, gebrauchten Immobilien ist spürbar gestiegen.“
Im Frühjahr 2025 kosteten Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Ludwigsburg laut IVD im Schnitt 3.480 €/m² (-3,3 Prozent im Vergleich zum Herbst 2024), neuerrichtete Objekte lagen bei 6.250 €/m² (+/- 0 Prozent). Im Bestand kosteten freistehende Einfamilienhäuser in Ludwigsburg im Frühjahr 2025 im Schnitt 750.000 Euro (+3,7 Prozent), Doppelhaushälften lagen bei 680.000 Euro (+2,6 Prozent), Reihenmittelhäuser bei 580.000 Euro (+2,7 Prozent).
Der Grundstücksmarkt in Ludwigsburg ist geprägt von einem anhaltenden Flächenmangel. Entsprechend stabil zeigt sich das Preisniveau. Im Neubausegment sind sowohl das Angebot als auch die Nachfrage spürbar zurückgegangen. Erstmals sinken die Grundstückspreise in einigen Stadtteilen von Ludwigsburg wieder – wegen der hohen Baukosten und Auflagen besteht beim Neubau aber kaum Verhandlungsspielraum.
Gentzcke erklärte: „Zu den gefragten Objekten gehören aktuell freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften sowie Reihenhäuser mit einer Wohnfläche zwischen 120 und 150 m². Eigennutzer dominieren derzeit das Geschehen auf dem Immobilienmarkt. Jetzt ist genau der richtige Zeitpunkt, um zu kaufen, bevor die Preise wieder bzw. weiter steigen.“
Energieeffizienz und Lage beeinflussen weiterhin die Preisentwicklung
Für den Wert einer Immobilie sind Energieeffizienz, Ausstattung und Lage entscheidend. Je schlechter die Wärmedämmung und je höher der Energieverbrauch, umso größer die Preisabschläge. Dies gilt für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser gleichermaßen.
Mit dem Marktführer im Landkreis werden Wünsche wahr – auch für junge Kunden
„Der Traum von den eigenen vier Wänden ist hier in der Region ungebrochen. Auch wenn die Löhne zuletzt gestiegen sind und sich die Kaufkraft erhöht hat, ist durch die konjunkturelle Lage und den Jobabbau in der Region eine Unsicherheit bei größeren Investitionen zu spüren“, so Gentzcke. Umso wichtiger sei es, sich von ausgewiesenen Experten beraten zu lassen. „Auf der Suche nach der zum Budget passenden Immobilie unterstützen wir unsere Kunden durch unsere gute Vernetzung und langjährige Erfahrung – bis hin zur Kaufabwicklung.
Auch bei der Einschätzung der Sanierungs- und Folgekosten können unsere zertifizierten EnergieCoaches mit qualifizierter Beratung zur Seite stehen. Nicht zuletzt helfen wir einen marktgerechten Preis zu verhandeln“, bot Gentzcke an. Von Januar bis September hat die Kreissparkasse 202 wohnwirtschaftliche (Vorjahreszeitraum: 203) und 8 gewerbliche Objekte (Vorjahreszeitraum: 4) mit einem Volumen von insgesamt 78,2 Mio. Euro (Vorjahreszeitraum: 73,2 Mio. Euro) vermittelt.
Preise für gewerbliche Immobilien stabil – Angebot teilweise knapp
Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien im Kreis Ludwigsburg ist generell von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der spezifischen Nachfrage nach bestimmten Nutzungsarten wie Büros, Einzelhandel, Logistik oder Werkstätten geprägt. „Die Gesamtnachfrage zeigt sich auf moderatem Niveau stabil. Büroflächen müssen modernen Standards entsprechen, flexibel nutzbar sein und eine gute Anbindung haben“, beschrieb Gentzcke die aktuellen Anforderungen bei den Gewerbeimmobilien. Bei den Hallenflächen sei ein leichter Anstieg zu verzeichnen, hingegen seien die Preise für Büro- und Retailflächen weiterhin eher stagnierend bis leicht rückläufig.
Großinvestoren: Steuern sparen mit Neubauimmobilien
Die Kapitalanlage in Immobilien ist zum Vermögensaufbau wieder attraktiver geworden. Die Renditen bei Bestandsobjekten steigen kontinuierlich an. Sie übertreffen deutlich die zuletzt weiter gesunkenen Zinsen für Fest- sowie Tagesgeld und liegen abhängig von der Energieeffizienz, Immobilien-Art, Lage, dem Baujahr sowie dem Zustand des Objekts wie im Vorjahr bei rund 5 Prozent. Von zentraler Bedeutung sind weiterhin die Standortfaktoren und der Gebäudezustand. Die Nachfrage nach gut vermieteten Mehrfamilienhäusern hat zugenommen.
Mit dem Wachstumschancengesetz hat die Ampelregierung Anreize beim Bau von Mietwohnungen geschaffen. Die Möglichkeiten blieben jedoch oft ungenutzt. Mit der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) von 5 Prozent im Jahr und einer Sonder-AfA bei der Erfüllung bestimmter Nachhaltigkeitskriterien von ebenfalls 5 Prozent stehen „attraktive Steuervergünstigungen“ bereit. Privatinvestoren nehmen diese Anreize zunehmend wahr.
„Große Investitionen sollten gut überlegt sein. Bei der Entscheidungsfindung sind wir gerne behilflich. Für Investoren bieten wir ein sogenanntes ‚Sorglos-Paket‘: Von der Bündelung sämtlicher Dienstleistungen, wie z. B. der Haus- und Mietverwaltung, bis zur Durchführung von Renovierungsarbeiten können wir auf ein Netzwerk an professionellen Kooperationspartnern zugreifen“, so Gentzcke.
Baufinanzierung: Zinsen verharren
Nach einem rasanten Anstieg seit Anfang 2022 auf 4,5 Prozent senkte die EZB den Leitzins ab Juni 2024 wieder, zuletzt am 11.06.2025 auf 2,15 Prozent. „Damit ist der Zinsgipfel deutlich überschritten und die Finanzierungszinsen wurden wieder attraktiver“, erklärte Gentzcke.
Die Bauzinsen pendeln sich momentan bei einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren bei knapp unter 4,0 Prozent p. a. ein – mit dem aktuellen Sonderkreditprogramm der Kreissparkasse kann man sich 3,51 Prozent effektiven Jahreszins bis 500.000 Euro Nettodarlehensbetrag bei einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent p. a. für zehn Jahre sichern.
Bis zum 30.09.2025 wurden bei der Kreissparkasse Baufinanzierungen von Privatpersonen in Höhe von insgesamt 290 Mio. Euro neu abgeschlossen (Vorjahreszeitraum: 208 Mio. Euro, somit ein Plus von 39,4 Prozent).
Gentzcke empfiehlt: „Bereits in der Vergangenheit waren unsere Kunden gut beraten, sich langfristig günstige Zinsen zu sichern. Diese Zinssicherung macht sich momentan bezahlt. Unsere Finanzierungsberater helfen allen Interessierten, die individuell besten Konditionen und Konstellationen zu finden – vom Volltilger-Darlehen mit langen Laufzeiten von bis zu 20 Jahren über Kombikredite mit der LBS bis zur frühzeitigen Anschlussfinanzierung 48 Monate vor Ablauf durch Forward-Darlehen. Zudem haben wir speziell ausgebildete EnergieCoaches, die alle aktuellen Fördermöglichkeiten kennen und den Finanzierungsbedarf errechnen können.“
Bausparen – heute schon die Zinsen für morgen sichern
Um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sollte man ein gutes Polster an Eigenkapital aufbauen und sich mit einem Bausparvertrag heute schon die Zinsen von morgen sichern. Damit ist man auf der sicheren Seite und kann weiteren Zinssteigerungen gelassen entgegensehen. Zudem sind Sondertilgungen beim Bauspardarlehen jederzeit möglich. Zur Eigenkapitalbildung bietet die Kreissparkasse anlässlich der Weltspartage Ende Oktober noch weitere renditestarke Alternativen.
Bei der Kreissparkasse wurden bis September 2025 bereits Bausparverträge mit einer Gesamtsumme von über 102 Mio. Euro abgeschlossen. Mit dieser Bausparsumme zählen die Ludwigsburger derzeit zu den erfolgreichsten Sparkassen in Baden-Württemberg. Bausparen ist weiterhin ein wichtiger Bestandteil der Finanzierung.
Modernisierungsrechner und weitere Informationsangebote
Matthias Wörwag, Leiter Immobiliengeschäft, empfiehlt: „Einen ersten Eindruck eines möglichen Modernisierungs-Plans kann man unter www.ksklb.de/modernisierungsrechner gewinnen. Dort wird der aktuelle Energiebedarf einer Immobilie ermittelt, Modernisierungs-Maßnahmen empfohlen, die Einsparungen bei Kosten und CO²-Aufkommen errechnet sowie ein Überblick über Ausgaben und mögliche Förderungen gegeben. Weitere digitale Services sind in Planung wie beispielsweise das Cockpit Immobilie, das im zweiten Halbjahr 2026 starten soll. Dies kann aber ein persönliches Gespräch mit unseren Spezialisten nicht ersetzen.“
„Interessierte lade ich heute bereits herzlich ein, unsere Veranstaltung ‚Expertentalk 3.0 – der aktuelle Wohnimmobilienmarkt‘ mit Prof. Dr. Stephan Kippes am 12.11.2025 um 19:30 Uhr in unserem Louis-Bührer-Saal zu besuchen“, so Wörwag.
Ausblick für die kommenden Monate
„Deutschland hat mit etwa 47 Prozent die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU – da sehen wir noch viel Potenzial“, so Raab. „Jetzt ist ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu erwerben, denn das Zinsniveau hat sich gefestigt und für die Zukunft ist mit steigenden Kaufpreisen zu rechnen. Der Spielraum für Preisverhandlungen geht zurück. Durch die rückläufige Bautätigkeit, die Zuwanderung und die demografische Entwicklung bleibt der Wohnraum knapp. Der Markt für Mieter wird noch enger. Gestiegene Löhne und gesunkene Preise sind für viele Wohnraumsuchenden gute Gründe, jetzt zu kaufen. Je früher, desto länger hat man Zeit zu tilgen und mit einer niedrigen Tilgungsquote kann man die monatliche Belastung reduzieren.“
Stellt man die Mietkosten für eine vergleichbare Immobilie den Finanzierungskosten gegenüber, zeigt sich, dass man auf lange Sicht mit dem Kauf günstiger fährt und zeitgleich Vermögen aufbaut. Auch zeigt sich, dass die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise.
„Unsere Beraterinnen und Berater stehen jederzeit gerne für ein ausführliches Gespräch in einer unserer 91 Filialen im Landkreis zur Verfügung – am besten vereinbaren Sie vorab einen Termin. Als größter Immobilienmakler im Landkreis haben wir ein breit gefächertes Angebot und bieten sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen und Kapitalanleger die passenden Lösungen. Auch bei der entsprechenden Gebäude- und Hausratsversicherung sind wir behilflich“, fasste Raab abschließend zusammen.