Bei einem Mieterwechsel ist der Vermieter gefordert

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Ein Umzug ist fast immer mit vielen Beschwernissen verbunden, sowohl für die alten, wie auch für die neuen Bewohner. Bei einer Mietwohnung aber auch für den Vermieter.

STUTTGART. Wenn der Mieter kündigt, gibt es für den Vermieter einiges zu tun und zu beachten. Ist die Kündigung rechtlich einwandfrei? Sind Schönheits­reparaturen erforderlich? Was ist mit eventuellen Schäden in der Wohnung? Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, gibt darauf Antworten und weitere Tipps für einen möglichst reibungslosen Mieterwechsel.

Eine Kündigung durch den Mieter sollte der Vermieter schriftlich bestätigen und einen Termin zur Vorabnahme der Wohnung vereinbaren. Zuvor sollte der Vermieter allerdings prüfen, ob die Kündigung überhaupt rechtswirksam ist. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn Vermieter- und Mieterdaten korrekt aufgeführt wurden, alle Mieter die Kündigung unterschrieben haben sowie die Kündigung dem Vermieter auf dem Postweg zugestellt wurde.

Die Kündigungsfrist beträgt für den Mieter seit der Mietrechtsreform 2001 einheitlich maximal drei Monate zum Monatsende. Diese Regelung gilt auch bei Altmiet­verträgen, die zum Teil je nach Mietdauer noch längere Kündigungsfristen für den Mieter beinhalten.

Vorabnahme der Wohnung ist empfehlenswert
Die Vorabnahme – die dem Vermieter bei der späteren eigentlichen Abnahme Zeit erspart – sollte rechtzeitig vor dem Auslaufen des Vertrags gemeinsam mit dem Mieter erfolgen. Schriftlich festzuhalten ist unter anderem, ob der Mieter bei Auszug renovieren und Reparaturen veranlassen muss.

Der Mieter ist aufgrund des Mietvertrags berechtigt, die Wohnung und deren Einrichtungen wie etwa eine Einbauküche zu benutzen. Dafür bezahlt er die Miete. Behandelt der Mieter die Mietsache nicht ordnungsgemäß, muss er die dadurch entstandenen Schäden ersetzen.

In der Regel sind Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag vereinbart. Diese Vereinbarung darf keine starren Fristen enthalten, wonach unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf innerhalb eines bestimmten Zeitraums Arbeiten durchzuführen sind.

Wirksam sind Formulierungen wie: „im Allgemeinen alle X Jahre“ oder „nach Bedarf alle X Jahre“. Ebenfalls zulässig sind Quotenklauseln, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig entsprechend der tatsächlichen Vertragsdauer die Kosten für an sich erst später fällige Schönheitsreparaturen erbringen muss.

In Altverträgen, die noch vor 2004 abgeschlossen wurden, sind dagegen oftmals  unzulässige feste Fristen für Schönheitsreparaturen enthalten. Ist das der Fall, muss der Vermieter diese Arbeiten im Rahmen der Instandhaltungspflicht selbst erledigen.

Will der Mieter die Wohnung verändern, etwa durch Einbauten, muss der Vermieter zustimmen. Ist diese nicht gegeben, ist der Mieter verpflichtet, die Einbauten auf eigene Kosten bis zur Rückgabe der Wohnung zu entfernen.

Die Wohnungsabnahme sollte protokolliert werden
Die Wohnungsabnahme muss spätestens am letzten Tag des Ablaufs der Kündigungsfrist im Beisein des Mieters erfolgen. Die Endabnahme sollte sorgfältig durchgeführt und in einem Protokoll schriftlich festgehalten werden. Hat eine Vorabnahme stattgefunden, ist bei der Endabnahme aller Erfahrung nach kaum mehr mit neuen Beanstandungen und Schäden zu rechnen.

Es empfiehlt sich, vorsorglich Zeugen, wie zum Beispiel Nachbarn, bei der Endabnahme hinzuzuziehen, sofern zu erwarten ist, dass sich der Mieter weigert, das Protokoll mit zu unterzeichnen. Die Zeugen sollten das Protokoll mit unterschreiben. Darüberhinaus sollte man den Zustand der Mieträume fotografisch festhalten.

Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche Schlüssel zurückzugeben, auch solche, die er – mit oder ohne Zustimmung des Vermieters – nachgemacht hat. Sind Schlüssel verlorengegangen, kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich den Ersatz der Kosten für den Zylinder- und Schlüsseltausch verlangen.

Im Hinblick auf noch abzurechnende Betriebskosten sollten auch die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser abgelesen werden. Der Vermieter sollte sich die neue Adresse des bisherigen Mieters geben lassen.

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen nicht erbrachter Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Wohnung verjähren gemäß Paragraph 548 BGB bereits nach sechs Monaten. Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der gemieteten Räume.

Die Rechtsprechung gibt vor, dass die Mietkaution innerhalb eines „angemessenen Zeitraums“ abgerechnet werden muss. Wenn keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen, sollte die Kaution zuzüglich Zinsen innerhalb von drei bis höchstens sechs Monaten nach Ende des Mietvertrags ausbezahlt werden. Ist mit einer Nachforderung aus der kommenden Betriebskostenabrechnung zu rechnen, kann ein angemessener Betrag von der Kaution einbehalten werden.

Die Betriebskosten des ehemaligen Mieters werden im Rahmen der  Betriebskostenabrechnung für alle Mieter in dem betreffenden Jahr ermittelt. Eine separate Betriebskostenabrechnung vor Ablauf der Abrechnungsperiode ist nicht möglich.

Zeit bis zur Neuvermietung nutzen
Um die Wohnung sofort wiedervermieten zu können, sollte man als Vermieter gleich  nach Erhalt der Kündigung durch den bisherigen Mieter eine Wohnungsanzeige aufgeben oder einen Makler beauftragen.

Sollte die Wohnung allerdings renovierungsbedürftig sein, empfiehlt es sich, zunächst diese Arbeiten zu erledigen. Sind sie in einem größeren Ausmaß erforderlich, führen sie für Mieter häufig zu erheblichen Belastungen und berechtigen diese grundsätzlich auch zu Mietminderungen. Nach einer solchen Modernisierung kann auch bereits zu Mietbeginn eine erhöhte Miete vereinbart werden.

Noch während der Restlaufzeit des alten Mietvertrags darf der Vermieter die Wohnung mit Mietinteressenten besichtigen. Allerdings muss er das in der Regel mindestens 24 Stunden vorher bei seinem bisherigen Mieter ankündigen.

Um Risiken hinsichtlich späterer Mietausfälle zu verringern, sollte man als Vermieter jedem Mietinteressenten solche Fragen stellen, die zumindest Rückschlüsse auf die derzeitige wirtschaftliche Situation des möglichen Vertragspartners ermöglichen. Wenn der Interessent zu einer zulässigen Frage falsche Angaben macht, kann der Vermieter den Mietvertrag später unter Umständen anfechten und so das Mietverhältnis ohne Vorliegen von Kündigungsgründen beenden.

Der Vermieter kann auch eine Schufa-Selbstauskunft und Verdienstnachweise verlangen und sich vom bisherigen Vermieter die Mietschuldenfreiheit des Interessenten bescheinigen lassen.

Steht schließlich der Abschluss eines neuen Mietvertrags an, sollte man immer nur Formulare verwenden, die rechtlich auf dem aktuellsten Stand sind. In einem Übergabeprotokoll sollte man genau festhalten, welche Gegenstände zu der Wohnung gehören. So lassen sich bei der späteren Rückgabe Unklarheiten vermeiden.