Wohnungsverwalter muss erst nach Mehrheitsbeschluss gehen

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WZ, 20.06.2012.| Ein Wohnungsverwalter kann in der Regel nur abberufen werden, wenn dies die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschließen. Damit auch eine Minderheit der Eigentümer eine Entlassung des Verwalters gerichtlich durchsetzen kann, müssen hingegen massive Pflichtverletzungen vorliegen. Auf ein entsprechendes aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofes (V ZR 105/11) weist die Wüstenrot Bausparkasse AG, ein Unternehmen des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, hin.

Auf die Abberufung des Verwalters geklagt hatte ein einzelner Wohnungseigentümer, der die anderen Eigentümer nicht dazu bewegen konnte, eine Entlassung zu beschließen. Er monierte unter anderem, dass der Verwalter zeitweise die Beschlüsse der Gemeinschaft nicht in die vorgeschriebene Beschluss-Sammlung eingestellt hatte. Die übrigen Eigentümer sahen es deshalb noch nicht für nötig, den Verwalter abzuberufen. Auch vor Gericht kam der einzelne Eigentümer nicht durch.

Der monierte Verstoß stelle zwar nach dem Gesetz einen „wichtigen Grund“ dar, der die vorzeitige Abberufung eines Verwalters rechtfertige, so der Bundesgerichtshof. Trotzdem sei ein Mehrheitsbeschluss erforderlich, um den Verwalter zu entlassen. Es liege nämlich im Ermessen der Eigentümer, zunächst einmal die aufgetretenen Mängel mit dem Verwalter zu erörtern und auf eine ordnungsgemäße Verwaltung in der Zukunft hinzuwirken. Eine Minderheit der Eigentümer könne vor Gericht die Abberufung nur durchsetzen, wenn die Mehrheit „aus Sicht eines vernünftigen Dritten“ gegen ihre eigenen Interessen handle. Dies sei aber nur der Fall, wenn die Mehrheit – etwa aus Bequemlichkeit – massive Pflichtverletzungen toleriere, bei denen Schäden für die Gemeinschaft drohen.

Im entschiedenen Fall waren jedoch keine negativen Folgen für die Eigentümer eingetreten. Außerdem hingen die aufgetretenen Probleme teilweise mit anfänglichen Mängeln der verwendeten Software zusammen, die inzwischen behoben seien.