Ein altes Haus kaufen und modernisieren

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WZ, 12.06.2012.| Wenn es um die Frage nach dem idealen Wohnen geht, bevorzugen viele ein schönes altes Haus – behaglich, solide gebaut und mit eigenem Charme. Altbauten bieten oft einen dauerhaften Wert für gutes Geld. Aber auch schöne und solide aussehende Häuser können Tücken haben. Die übliche Regel in Kaufverträgen „Gekauft wie besichtigt“ birgt erhebliche Risiken. Die Wüstenrot Bausparkasse AG, eine Tochter des Vorsorge-Spezialisten Wüstenrot & Württembergische, rät deshalb, vor Abschluss eines Kaufvertrages ein „Verkehrswertgutachten“ eines Bausachverständigen einzuholen. Ein solches Wertgutachten – die Kosten sind vergleichsweise gering – bewahrt davor, „die Katze im Sack“ zu kaufen.

Ein Altbau kann typische Fallen aufweisen. Nicht alle Wände sind wirklich stabil gebaut. Leitungen sind nicht richtig verlegt. Außenputz kann locker, Innenputz feucht sein. Dachbalken sind manchmal morsch oder vom Hausbock befallen. Auch Decken, Treppen, Türen und Fenster können schadhaft sein. Nicht zu vergessen die Heizungsanlage, die sanitären Einrichtungen und die Elektroinstallation, die veraltet oder kaputt sein können. Besonders bei feuchten Mauern und Schwammbildung ist größte Vorsicht geboten.

Solange Mängel offensichtlich und auch vom Laien bei einer Besichtigung erkennbar sind, kann sie der potenzielle Käufer berücksichtigen, wenn er sich für oder gegen einen Kauf entscheidet. Es sind aber gerade die versteckten Mängel, solche, die der Laie nicht ohne Weiteres erkennt, die für böse Überraschungen sorgen können. Ein Bausachverständiger wird solche schwerwiegenden versteckten Mängel finden, in seinem Verkehrswertgutachten darauf hinweisen und bei der Wertermittlung berücksichtigen. Außerdem dient dieses Gutachten einem Kreditinstitut, das Darlehen für den Kauf bereitstellt, als Nachweis dafür, bis zu welcher Höhe das Haus beleihbar ist.

Außerdem ist es ist ratsam, vor dem Kauf einen Energieberater einzuschalten, wenn  sich die Notwendigkeit größerer baulicher Veränderungen abzeichnet. Denn dann könnte es sein, daß Anforderungen der Energieeinsparverordnung 2009 (EneV) einzuhalten wären.

Demnach ist die EnEV auch bei Altbauten einzuhalten, wenn zum Beispiel von wesentlichen baulichen Änderungen an Bauteilen (Fassade, Fenster und Dach) mehr als zehn Prozent eines Baus, bemessen am gesamten Gebäude, betroffen sind. Außerdem müssen Dachböden bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerbung besteht eine Nachrüstpflicht.

Bei schweren versteckten Mängeln droht der Ruin
Werden schwerwiegende Mängel erst entdeckt, nachdem das Haus schon gekauft ist, wird womöglich eine teure Sanierung fällig. Verfügt der neue Hausbesitzer dafür über keine nennenswerten finanziellen Reserven mehr, wird es eng. Ihm drohen teure, langwierige Rechtsstreitigkeiten oder sogar der finanzielle Ruin.

Doch auch wenn solche schwerwiegenden Mängel ausbleiben, ist der Hauskäufer gut beraten, für einen zusätzlichen Renovierungsaufwand vorzusorgen, und zwar nicht nur in finanzieller, sondern auch in technischer Hinsicht. Zunächst sollte man einen Architekten einschalten. Mit ihm zusammen überlegt der Hauskäufer die Modernisierungsziele, plant die nötigen Baumaßnahmen und kalkuliert die Kosten.

Bei den Modernisierungszielen muss über die Arbeiten, die unbedingt notwendig sind – wie etwa die Erneuerung eines undichten Daches – nicht lang diskutiert werden. Mehr Spielraum gibt es für Fragen, ob beispielsweise der Grundriss verändert werden soll oder kann. Hier sind den Zielen allenfalls finanzielle Grenzen gesetzt.

Sodann wird der Architekt klären, welche baurechtlichen Vorschriften und ob Denkmalschutz-Bestimmungen zu beachten oder ob weitere Fachleute wie etwa Statiker einzuschalten sind. Wohnen Mieter im Haus, sind die Bestimmungen des Mietrechts einzuhalten. Danach wird sich der Architekt den Einzelheiten zuwenden. Ist der Wohnungszuschnitt noch zeitgemäß? Wie steht es mit dem Feuchtigkeits- und dem Witterungsschutz? Sind Wärmedämmung und Schallschutz ausreichend? Entsprechen Belichtung und Belüftung modernem Standard? Kommen der Brandschutz und der Einbruchschutz nicht zu kurz? Sind die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen intakt und ausreichend dimensioniert? Erfüllen die Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen moderne Ansprüche?

Der Hauseigentümer wird dann mit seinem Kreditinstitut klären, welche Eigenmittel er für das Modernisierungsvorhaben zur Verfügung hat, wieviele Fremdmittel er aufnehmen muss sowie ob und welche Mittel aus Förderprogrammen der öffentlichen Haushalte bereitstünden.

Viele Genehmigungen erforderlich
Anschließend wird der Architekt das „Baugesuch“ ausarbeiten und es an die zuständige Behörde zur Genehmigung weiterleiten. Die Anforderungen der örtlichen Bauvorschriften sind vielfältig: Standsicherheit, Schall- und Wärmedämmung, Brandschutz, Dachneigung, Fenstergröße, Wohnungszuschnitt, Wohnungsnutzung, Lage der Treppe, Schornsteinquerschnitt, Art der Toilette und des Bades, Anzahl der Feuerstellen, Heizungsart – das sind Stichworte, hinter denen genehmigungspflichtige Maßnahmen stehen. Auch eine Änderung der äußeren Gestaltung durch einen neuen Anstrich, durch Verputzen oder Verfugen ist überwiegend genehmigungspflichtig.

Sind die baurechtlichen Hürden genommen und ist das nötige Geld verfügbar, wird der Architekt die zweckmäßige Reihenfolge der Maßnahmen und den Zeitplan festlegen. Wenn dann die eingeholten Kostenvoranschläge kritisch verglichen worden sind, können die Handwerker beauftragt werden.