Stuttgart.| Der Druck auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt bleibt hoch, sowohl auf der Nachfrageseite als auch angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen f\u00fcr Neubau, Kauf und Modernisierung.<\/p>\n
Das zeigt der neue Bericht \u201eWohnungsmarkt Stuttgart 2025\u201c, den das Statistische Amt gemeinsam mit dem Amt f\u00fcr Stadtplanung und Wohnen vorgelegt hat. Der Bericht analysiert unter anderem aktuelle Entwicklungen von Angebot und Nachfrage, Trends bei Mieten und Immobilienpreisen, den gef\u00f6rderten Wohnungsmarkt sowie die Rolle der Region als Wohnstandort. Die zentralen Ergebnisse wurden am Freitag, 25. Juli, im Ausschuss f\u00fcr Wirtschaft und Wohnen des Gemeinderats vorgestellt.<\/p>\n
Der Leiter des Statistischen Amts, Matthias Fatke, erl\u00e4uterte: \u201eAuf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt herrscht weiterhin ein ausgepr\u00e4gter Nachfrage\u00fcberhang: Auch in den Jahren 2023 und 2024, in denen die Bev\u00f6lkerungszahl stagnierte oder leicht zur\u00fcckging, blieb eine sp\u00fcrbare Entlastung aus. Die Zahl der privaten Haushalte stieg in den vergangenen zwei Jahren dennoch um rund 0,8 Prozent, vor allem durch den anhaltenden Zuwachs bei Einpersonenhaushalten. Die Nachfrage nach Wohnraum hat damit weiter zugenommen.\u201c<\/p>\n
Gleichzeitig befindet sich der Wohnungsbau weiterhin in einer schwierigen Lage: Gestiegene Baukosten und Zinsen bremsen Neubauprojekte aus. Im vergangenen Jahr 2024 wurden in Stuttgart 1.321 Wohnungen fertiggestellt \u2013 rund 30 Prozent weniger als im Vorjahr. Der Wohnungsbestand wuchs damit leicht um 0,3 Prozent. Auch der R\u00fcckgang der Baugenehmigungen setzte sich fort: Im Jahr 2024 wurden nur noch 961 Wohnungen genehmigt, nach 1.092 Wohnungen im Jahr zuvor. Ein ausgewogener Wohnungsmarkt bleibt damit vorerst au\u00dfer Reichweite.<\/p>\n
Vor diesem Hintergrund betonten der B\u00fcrgermeister f\u00fcr St\u00e4dtebau, Wohnen und Umwelt, Peter P\u00e4tzold, und der B\u00fcrgermeister f\u00fcr Sicherheit, Ordnung und Sport, Dr. Clemens Maier, bei der Vorstellung des Berichts die gemeinsame Verantwortung von Stadt und Wohnungswirtschaft.<\/p>\n
Mit den Vertreterinnen und Vertretern der Stuttgarter Wohnungswirtschaft wurden neue Grundlagen der Zusammenarbeit geschaffen, um den Bau neuer bezahlbarer Wohnungen voranzubringen. Um zus\u00e4tzliche Impulse zu setzen, hat die Landeshauptstadt das Eigenkapital der Stuttgarter Wohnungs\u2010 und St\u00e4dtebaugesellschaft (SWSG) in den Jahren 2023 bis 2025 um insgesamt 200 Millionen Euro aufgestockt. Erg\u00e4nzend wurde die st\u00e4dtische Wohnbauf\u00f6rderung um ein zus\u00e4tzliches \u201e300-Euro\u2010pro\u2010Quadratmeter\u2010Programm\u201c erweitert, um den Wohnungsbau zus\u00e4tzlich zu unterst\u00fctzen. Zudem will die Verwaltung die Baugenehmigungs\u2010 und Bebauungsplanverfahren optimieren und beschleunigen.<\/p>\n
Sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise f\u00fcr Eigentumswohnungen in Stuttgart zogen zuletzt wieder an. Der anhaltende Mangel an verf\u00fcgbarem Wohnraum trifft weiterhin auf eine robuste Nachfrage. Nachdem sich infolge der Zinswende ab Mitte 2022 die Preise f\u00fcr gebrauchte Eigentumswohnungen deutlich verringert hatten, drehte sich dieser Trend in der zweiten Jahresh\u00e4lfte 2024 wieder. Nach den j\u00fcngst ver\u00f6ffentlichten Zahlen des Gutachterausschusses f\u00fcr die Ermittlung f\u00fcr Grundst\u00fcckswerte in Stuttgart ist der Durchschnittspreis f\u00fcr eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf im Gesamtjahresvergleich trotzdem um fast f\u00fcnf Prozent gesunken und liegt bei rund 4,130 Euro je Quadratmeter Wohnfl\u00e4che. Damit schw\u00e4chte sich der Preisr\u00fcckgang im Vergleich zum Vorjahr (-12 Prozent) deutlich ab. Bei Neubaueigentumswohnungen ist zuletzt eine Stagnation beziehungsweise eine leichte Steigerung der Preise auszumachen. Eine neu erstellte Eigentumswohnung kostete 2024 im Durchschnitt 8.360 Euro je Quadratmeter und damit nur zwei Prozent mehr als 2022.<\/p>\n
Die etwas gesunkenen Wohnimmobilienpreise, die leicht verbesserten Finanzierungskonditionen und die gestiegene Kaufkraft haben den Erwerb von Wohneigentum 2024 zwar wieder attraktiver werden lassen. Angesichts des nach wie vor hohen Preisniveaus und weiterhin hoher Zinsen bleibt der Erwerb von Wohneigentum f\u00fcr viele Kaufinteressierte mit geringem oder mittlerem Einkommen in Stuttgart jedoch kaum erschwinglich.<\/p>\n
Auch auf dem Mietwohnungsmarkt zeigt sich die Situation weiterhin angespannt. Laut dem Stuttgarter Mietspiegel lag die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete im April 2024 bei durchschnittlich 11,15 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che (Nettokaltmiete). Deutlich h\u00f6her fiel die durchschnittliche Angebotsmiete aus: Wohnungen, die im ersten Halbjahr 2024 online inseriert wurden, kosteten im Schnitt 15,51 je Quadratmeter. Die Differenz zur mittleren Bestandsmiete des Mietspiegels von 4,36 Euro je Quadratmeter verdeutlicht die sehr hohe Mietpreisdynamik bei Neuvertragsmieten. Im Gro\u00dfstadtvergleich liegt Stuttgart bei den Angebotsmieten auf Platz vier \u2013 hinter M\u00fcnchen, Frankfurt am Main und Berlin.<\/p>\n
Viele Stuttgarter Mieterinnen und Mieter sind von hohen Wohnkostenbelastungen betroffen: Im Schnitt gaben Miethaushalte 2024 rund 29 Prozent ihres Nettoeinkommens f\u00fcr ihre Bruttokaltmiete aus. Knapp jeder f\u00fcnfte Miethaushalt in Stuttgart muss mehr als 40 Prozent seines verf\u00fcgbaren Nettoeinkommens f\u00fcr die Miete aufwenden und gilt damit als \u00fcberbelastet. Dieser Anteil hat sich in den vergangenen vier Jahren zumindest nicht weiter erh\u00f6ht.<\/p>\n
Angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels, der weiterhin hohen Nachfrage und einer absehbar niedrigen Neubaut\u00e4tigkeit ist in den kommenden Jahren zwar mit weiter steigenden Preisen auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt zu rechnen \u2013 allerdings ohne eine R\u00fcckkehr zur Dynamik der fr\u00fcheren Boom\u2010Jahre mit starkem Bev\u00f6lkerungswachstum.<\/p>\n
Um einkommensschw\u00e4cheren Haushalten kosteng\u00fcnstiges Wohnen zu erm\u00f6glichen, investiert die Landeshauptstadt insbesondere in den Bau von Sozialmietwohnungen. Zugleich wird der Mietwohnungsbau f\u00fcr Haushalte, die \u00fcber den Einkommensgrenzen zum Erhalt eines Wohnberechtigungsscheins liegen, mit kommunalen F\u00f6rderprogrammen finanziell unterst\u00fctzt. In den vergangenen beiden Jahren investierte die Landeshauptstadt Stuttgart \u00fcber 32 Millionen Euro in den Sozialmietwohnungsbau. Ein Schwerpunkt lag dabei bei der Verl\u00e4ngerung von Mietpreis\u2010 und Belegungsbindungen. F\u00fcr langfristige Verl\u00e4ngerungen von Bindungen f\u00fcr 558 Wohnungen hat die Stadt nahezu 20,5 Millionen Euro investiert. Weiterhin wurden Grundst\u00fccke zur Erstellung von Sozialmietwohnungen verg\u00fcnstigt an Wohnungsunternehmen ver\u00e4u\u00dfert und Zusch\u00fcsse zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit gew\u00e4hrt. Zum Wohl der Mieter wurden Mietzusch\u00fcsse gew\u00e4hrt.<\/p>\n
Ende 2024 umfasste der Bestand an gef\u00f6rderten Wohnungen in Stuttgart 16.199 Wohnungen, darunter 14.587 Sozialmietwohnungen mit Mietpreis und Belegungsbindungen. Bei 814 Wohnungen m\u00fcssen die Mieter, die Einkommensgrenzen aus dem kommunalen F\u00f6rderprogramm \u201eMietwohnungen f\u00fcr mittlere Einkommensbezieher\u201c einhalten. 798 Wohnungen sind gef\u00f6rderte Eigentumswohnungen f\u00fcr Selbstnutzer.<\/p>\n
Nachdem der Bestand an gef\u00f6rderten Wohnungen \u00fcber Jahrzehnte sp\u00fcrbar abnahm, konnte diese Entwicklung zumindest gestoppt werden. Seit 2020 bleibt er stabil. Sein Anteil am gesamten Wohnungsbestand liegt bei knapp \u00fcber f\u00fcnf Prozent. Im Gro\u00dfstadtvergleich verf\u00fcgt Stuttgart \u00fcber einen durchschnittlichen Anteil an gef\u00f6rderten Wohnungen.<\/p>\n
Alexander Pazerat, Leiter der Abteilung Wohnen, sagte: \u201eWir k\u00f6nnen den Bestand an Sozialmietwohnungen nur mit gro\u00dfer Anstrengung aufrechterhalten. Die Verl\u00e4ngerungen von Mietpreis\u2010 und Belegungsbindungen sind daf\u00fcr elementar. Der Dank geb\u00fchrt den Wohnungsunternehmen, mit denen Verhandlungen \u00fcber Bindungsverl\u00e4ngerungen aufgenommen werden konnten. Die hohe Anzahl an Wohnungen zeigt, dass in vielen F\u00e4llen eine Einigung zur Verl\u00e4ngerung der Bindungen m\u00f6glich war.\u201c Pazerat weiter: \u201eDie Zahl der Haushalte, die auf eine Sozialwohnung warten, ist im letzten Jahr nochmals deutlich gestiegen. Der Stand ist historisch hoch. Bei einer weiterhin geringen Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt ergeben sich dadurch sehr lange Wartezeiten bis zur Vermittlung einer gef\u00f6rderten Wohnung. Besonders dramatisch ist die Lage bei Gro\u00dffamilien.\u201c<\/p>\n
Ende 2024 waren 5.435 wohnungssuchende Haushalte f\u00fcr eine Sozialmietwohnung vorgemerkt, darunter 4.023 Not\u2010 und Dringlichkeitsf\u00e4lle. Die Zahl der ausgestellten Wohnberechtigungsscheine stieg um \u00fcber 1.000 auf 6.642.<\/p>\n
Im vergangenen Jahr konnten insgesamt 284 neue Sozialmietwohnungen bezogen werden. 43 Wohnungen konnten durch berechtigte Haushalte aus den Programmen \u201eMietwohnungen f\u00fcr mittlere Einkommensbezieher\u201c und \u201eSchaffung von Wohnraum zur Miete\u201c bezogen werden. Dar\u00fcber hinaus wurden 15 gef\u00f6rderte Wohneinheiten im Stuttgarter Eigentumsprogramm bezugsfertig.<\/p>\n
Die Stadt Stuttgart unterst\u00fctzt bereits seit 1998 energetische Sanierungen mit st\u00e4dtischen Zusch\u00fcssen im kommunalen Energiesparprogramm. Das Programm l\u00e4sst sich mit Bundesmitteln zur Energieeinsparung kombinieren. Seit 2020 k\u00f6nnen auch Wohnungsunternehmen vom F\u00f6rderprogramm profitieren.<\/p>\n
Das Programm wird nach wie vor sehr gut angenommen. Bei einer Gesamtinvestition von 95 Millionen Euro im Jahr 2024 konnten 16,5 Millionen Euro an F\u00f6rdermitteln gebunden werden. \u00dcber 450 f\u00f6rderf\u00e4hige Antr\u00e4ge zeigen die Attraktivit\u00e4t des F\u00f6rderprogramms zur Erreichung der st\u00e4dtischen Klimaziele.<\/p>\n
Zum 1. Oktober werden mehrere F\u00f6rdertatbest\u00e4nde in der neuen F\u00f6rderrichtlinie Heizungsprogramm zusammengefasst. Die F\u00f6rderlandschaft wird dadurch vereinfacht. S\u00e4mtlich relevanten F\u00f6rdertatbest\u00e4nde rund um den Heizungsaustausch werden in einer F\u00f6rderrichtlinie geb\u00fcndelt und schaffen einen Anreiz zur klimafreundlichen W\u00e4rmeerzeugung.<\/p>\n
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