Renteneintritt, berufsbedingter Wohnortwechsel, Scheidung oder Erbe – die Gründe für den Immobilienverkauf sind vielfältig. Um das Haus gewinnbringend und schnell zu verkaufen, ist es wichtig, den am Markt erzielbaren Preis richtig einzuschätzen. Denn liegt der Preis zu hoch, findet sich häufig nur schwer ein Käufer. Wird der Preis hingegen zu niedrig angesetzt, werden viele Interessenten misstrauisch. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), empfiehlt daher, einen Immobilienmakler mit der Preisermittlung zu beauftragen.
Den Wert des Hauses beeinflussen verschiedene Faktoren. So bestimmen die Wohnumfeld-Informationen wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung und die Lage der Immobilie ihren Wert. Eine Wohnung in der Großstadt ist in der Regel teurer als auf dem Land. Aber auch Häuser in Stadtnähe können heute einen hohen Preis erzielen. Grund hierfür ist vor allem die hohe Nachfrage bei gleichzeitigem Immobilienmangel in den Metropolstädten. Viele sind dadurch gezwungen, in die Umgebung zu ziehen, um den Weg zur Arbeit dennoch möglichst klein zu halten. Vor allem für Immobilien in kleinen Städten mit guter Anbindung an die Großstadt und einer gut ausgebauten Infrastruktur mit Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Apotheken und Ärzte steigt daher der Marktwert.
Darüber hinaus bestimmt der Haustyp – Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, Reihenhaus oder Villa – die Höhe des Immobilienwertes. Auch Haus- und Grundstücksgröße und Baujahr zahlen darauf ein. Ist ein Haus alt, wird dadurch in der Regel der Wert gemindert. Hier ist aber auch der Zustand des Hauses ausschlaggebend, also die Qualität der Fenster, des Dachs, der Rohre und der Fassade. Positiv wirken sich zum Beispiel regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen und energetische Modernisierungen aus. Ein modernisiertes Bad, eine neue Heizanlage oder isolierte Fenster steigern den Immobilienwert und erhöhen gleichzeitig den Wohnkomfort. Vor allem in Wohneigentumsgemeinschaften (WEG) kommt es jedoch aufgrund zu geringer Rücklagen oftmals zu einem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau, der sich negativ auf den Wert auswirkt. „Der Marktwert sinkt und im Falle von Vermietungen hat das zusätzliche Auswirkungen auf die Miethöhe“, gibt Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI, zu bedenken. „Rund dreiviertel der deutschen Wohnimmobilien sind im fortgeschrittenen Alter. In vielen Fällen befinden sich die Gebäude nicht auf dem aktuellem Stand der Technik.“
So wirken sich fehlende Modernisierungsmaßnahmen auf den Marktwert aus
Wie wichtig jedoch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen für den Marktwert sind, lässt sich am Beispiel eines Gebäudes zeigen mit 30 Eigentumswohnungen und 30 Garagen, die 1972 in einer westdeutschen Großstadt gebaut wurden. Auf Basis der Maßnahmen und der Kostenermittlung des WEG-Verwalters hat ein Sachverständiger den Verkehrswert des Gebäudes vor und nach der Durchführung von sieben notwendigen baulichen Maßnahmen ermittelt. Die geschätzten Kosten für die Maßnahmen wie Flachdachsanierung, Austausch der Fenster oder Wärmedämmung der Fassade liegen bei 970.000 Euro.
Die WEG hat Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 202.000 Euro, was eine Lücke von 768.000 Euro bedeutet, die durch eine bare Sonderumlage der Eigentümer finanziert werden müsste. Im Durchschnitt würde die Sonderumlage pro Eigentümer rund 26.000 Euro betragen – eine große Herausforderung, die aber auch große Chancen bietet: Im jetzigen Zustand mit dem festgestellten Instandhaltungs- und Modernisierungsstau beträgt der Verkehrswert 2,4 Millionen Euro. Nach Durchführung der baulichen Maßnahmen würde der Wert um 1,5 Millionen Euro auf 3,9 Millionen Euro steigen, was einer Marktwertsteigerung von 50.000 Euro pro Wohnung entspricht. Selbst wenn man die Sonderumlage von 26.000 Euro pro Wohnung dagegen rechnet, verbliebe noch eine stattliche Wertsteigerung. So würde der Wert unter anderem wegen einer besseren Vermietungssituation und geringeren Bewirtschaftungskosten steigen.
Wohneigentumsgemeinschaften aber auch Eigenheim-Besitzer sollten daher genug Rücklagen für anstehende Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen bereithalten. Dafür bietet sich neben der klassischen Instandhaltungsrücklage auch ein Bausparvertrag an. Dieser bietet Unabhängigkeit vom Kapitalmarkt und ein zinssicheres Bauspardarlehen.
Makler helfen bei der richtigen Einschätzung
Um bei der Werteinschätzung und Preisermittlung der Immobilie nicht daneben zu greifen, empfiehlt es sich, einen Experten zu Rate zu ziehen. Diese kennen den lokalen Markt, Angebot und Nachfrage sowie das Wohnumfeld. Auch online finden sich heutzutage Rechner, mit denen Immobilienbesitzer den Wert ihres Eigenheims ermitteln können. Diese können zwar einen ersten Überblick leisten, sind aber weniger genau als die fachliche Einschätzung eines Maklers. Daher ist es immer ratsam, sich ein Experten-Urteil einzuholen. Viele Makler bieten zudem ein Rundum-Sorglos-Paket an: „Die Makler der Wüstenrot Immobilien GmbH übernehmen beispielsweise neben der Wertermittlung und Preisfindung auch eine komfortable Vermarktung der Immobilie“, sagt WI-Chef Dörner. Bei ihrer Preisermittlung berücksichtigen die Immobilien-Experten neben den oben genannten Faktoren wie Haustyp, Größe, Baujahr und Lage auch die aktuellen Marktdaten, und vergleichen die zu verkaufende Immobilie mit ähnlichen Objekten in der Region und den in der Vergangenheit gezahlten Kaufpreisen. Dörner: „Dank ihrer Markterfahrung können unsere Makler den passenden Einstiegspreis und eine geeignete Vermarktungsstrategie empfehlen.“