Immobilien als Kapitalanlage – Worauf es nach dem Kauf ankommt

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Von der Besitzübergabe bis zum Ziel einer schuldenfreien und wertstabilen Immobilie für die Altersvorsorge ist es ein langer Weg. Der private Kapitalanleger ist jetzt in der Rolle des Vermieters und muss seine Wohnung nach immobilienwirtschaftlichen Grundsätzen ebenso managen, wie es die Wohnungsunternehmen mit ihren Beständen professionell tun. Worauf es dabei ankommt, erklärt die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), die bundesweit tätige Immobilienmaklergesellschaft der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W).

In Deutschland gibt es aktuell rund 40,5 Millionen Wohnungen. Gut 22 Millionen davon sind Mietwohnungen, rund 14,5 Millionen gehören privaten Kleinanlegern. Häufigstes Anschaffungsmotiv ist dabei die Altersvorsorge. Viele Wohnungen werden in der Lebensmitte erworben, wenn die Käufer beruflich und finanziell gefestigt sind. Bis zum Rentenbeginn dauert es dann in der Regel noch gut 20 Jahre. In dieser Zeit gilt es den Wert des Immobilienvermögens durch regelmäßige Instandhaltungen zu erhalten, die Mieten und Nebenkosten an die Marktentwicklungen anzupassen und die Wohnung zu entschulden. Bei der derzeitigen Marktkonstellation mit hoher Mietnachfrage können die Eigentümer zudem von den steigenden Preisen profitieren.

„Leider verläuft die Entwicklung nicht immer optimal“, weiß Jochen Dörner, Geschäftsführer der WI. „Besonders bei älteren Kunden oder bei Erbschaftsimmobilien ist festzustellen, dass die Mieten öfter unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das kann mehrere Gründe haben: Die Mieten wurden meist über längere Zeit nicht angepasst, die Darlehen sind noch nicht voll zurückgezahlt, oder es hat sich wegen unterlassener Instandhaltung ein Reparaturstau gebildet.“ Die Ursachen hierfür sind vielschichtig und reichen von Überforderung im Umgang mit dem komplexen deutschen Mietrecht, zum Beispiel bei Mieterhöhungsfragen, bis hin zu Finanzierungsfragen für größere Instandhaltungen. Die Konsequenzen daraus sind niedrigere Marktwerte.

Reparaturstau: Probleme werden in die Zukunft verschoben
Im Falle eines Reparaturstaus werden die Probleme in die Zukunft verschoben und verteuern sich. Betroffen sind meistens ältere Gebäude, die vor 1980 gebaut wurden. Hier stehen oftmals größere Erneuerungen bei Bauteilen wie beispielsweise Dach, Fenster oder Heizanlage an, da die Bauteile am Ende ihrer technischen Lebensdauer angelangt sind, oder nicht mehr den neuesten Vorschriften entsprechen.

Bei älteren Einfamilienhäusern können sich solche Erneuerungen schnell auf bis zu 100.000 Euro belaufen, bei mittelgroßen Wohnungseigentümergemeinschaft en mit 20 bis 30 Eigentumswohnungen bis zu einer Million Euro. Weil die angesammelten Rücklagen vielfach nicht ausreichen, müssen Sonderumlagen gebildet werden. „Wir kennen Praxisfälle, da geht es je nach Wohnungsgröße um Sonderumlagen pro Eigentümer von 20.000 bis 40.000 Euro“, sagt Jochen Dörner. Um Sonderumlagen zu vermeiden oder zu minimieren, rät deshalb die WI privaten Vermietern den Verwalter bei Vorschlägen zu Anpassungen der Instandhaltungsrücklagen frühzeitig zu unterstützen und auch Miteigentümer dahingegen zu motivieren.

Bei vermieteten Einfamilienhäusern gilt in Abhängigkeit zum Gebäudestandard die Faustregel eine Rücklage von ein bis zwei Prozent des Immobilienwertes im Jahr zu bilden. Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro und ein Prozent Rücklage kommen 3.000 Euro jährlich bzw. 120.000 Euro in 40 Jahren zusammen. Damit könnten große Instandhaltungen eines Gebäudes, am Beispiel Baujahr 1977, finanziert werden. Auch die Erstellung eines Modernisierungsplans durch einen Gebäudefachmann ist empfehlenswert. Bei größeren baulichen Erneuerungen verlängert sich die technische Lebensdauer des Gebäudes. Das erhöht den Marktwert und verbessert die Finanzierbarkeit der Immobilie.

Immobilien-Monitoring
Viele private Vermieter wissen um die Fragen von Werterhalt und Mietanpassungen, kennen sich aber fachlich nicht genügend aus. „Es ist deshalb unser Anliegen, unseren Kunden, die über uns eine Immobilie zur Vermietung gekauft haben, mit Dienstleistungen zu unterstützen, die den Charakter eines Monitorings haben“, sagt Jochen Dörner. Hierbei können die fachkundigen und markterfahrene WI-Makler vor Ort den Vermietern in zeitlichen Abständen mehrerer Jahre einen aktualisierten Vermögensstatus in Form einer Marktwertermittlung liefern. In diese fließen alle wertrelevanten Faktoren ein, die nach der Immobilienwertermittlungsveror dnung (ImmoWertV) zu berücksichtigen sind. So beispielsweise die neuen ortsüblichen Vergleichsmieten auf Grundlage von Mietspiegeln oder die neuesten Bodenrichtwerte von Gutachterausschüssen. Wird ein wachsender Reparaturstau festgestellt, dann wird dies bei der Marktpreisentwicklung ebenfalls einkalkuliert. Dadurch bietet jeder neue Vermögensstatus die Gelegenheit eines vertiefenden Austauschs mit dem Vermieter mit Handlungsempfehlungen. Der Vermieter kann so besser für die Zukunft seines Immobilieneigentums planen.

Exitstrategie gefragt?
Nicht immer ist es sinnvoll, die erworbene Kapitalanlage bis zum Lebensende zu nutzen. Wenn in Reichweite zum Renteneintritt oder danach absehbar ist, dass die Miete nicht reicht, um das monatliche Haushaltsbudget angemessen aufzustocken, dann kann ein Verkauf die bessere Option sein. Wer zum Beispiel ausgehend von der durchschnittlichen monatlichen Mieteinnahme von 742 Euro für einen Zeitraum von 20 Jahren plant, erhält 178.000 Euro Mieteinnahmen ohne zwischenzeitliche Mieterhöhungen. In Großstädten liegen die Kaufpreise auf diesem Mietniveau bei rund 250.000 Euro. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis entspricht so einer Bruttoanfangsrendite von 3,6 Prozent. Würde man den Verkaufspreis von 250.000 Euro ebenfalls auf 20 Jahre verteilen, dann erhielte der Eigentümer monatlich einen Aufstockungsbetrag für das Haushaltsbudget von 1.250 Euro. Zinserträge aus einem Entnahmesparplan sind dabei nicht berücksichtigt.